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FUNDOS IMOBILIÁRIOS OU INVESTIMENTO EM IMÓVEIS?

Semana passada explicamos o que é um fundo imobiliário, mas na prática, para tomar uma decisão de investimento, é necessário analisar os aspectos objetivos e comparar os investimentos em FIIs com outras alternativas. O grande substituto de um investimento em FIIs é o investimento em imóveis diretamente. Colocando frente a frente as duas alternativas, fica mais fácil entender os pontos positivos e negativos de ada uma.

Investimento em imóveis é uma praticamente uma tradição no Brasil. Seja pela forma que se formou nossa sociedade, pela falta de um mercado financeiro desenvolvido até hoje, pela instabilidade política e jurídica, ou pela inflação explosiva que tivemos ao longo de nossa história, fato é que muitos brasileiros, ao decidir onde investir, optam por adquirir um imóvel.

A primeira grande diferença ao investir em imóveis e FIIs é que um imóvel tem um custo unitário elevado. A menor quantidade que você pode comprar é 1 imóvel, o que em cidades como São Paulo, por exemplo, dificilmente não estará na cada das centenas de milhares de reais. Já um FII, negociado em bolsa, também só pode ser negociado de 1 em 1 cota, mas a diferença é que uma cota tem um preço de cerca de R$ 100,00, o que permite que investidores com pouco capital já possam começar a investir.

Junto com esse ponto do valor unitário, vem também a diversificação. Ao comprar um apartamento de, digamos, R$ 200 mil reais, o investidor está tomando um risco concentrado nesse apartamento. Se houver algum problema na construção, na rua, com o vizinho, ou com o inquilino, 100% da carteira pode ser atingida, já que só possui um ativo, o próprio imóvel. Já um fundo imobiliário pode conter dezenas ou até centenas de imóveis, cada um em uma localização diferente, com um inquilino diferente, e, portanto, um risco extremamente diluído. Isso sem contar que, se uma cota custa cerca de R$ 100,00, um investidor que possui um capital de R$ 1000,00 já pode montar uma carteira com 10 fundos imobiliários diferentes, reduzindo ainda mais o risco.

Outra questão importante são os rendimentos. Enquanto um imóvel tradicional vai gerar renda quando estiver alugado, porém despesas (condomínio, IPTU e limpeza) enquanto estiver vazio, um FII vai praticamente sempre gerar alguma renda. Isso acontece porque como o fundo imobiliário possui diversos imóveis, dificilmente todos vagam simultaneamente. O normal, inclusive, é que os contratos terminem em períodos diferentes, de modo que quando um inquilino sai de um imóvel do fundo, outro imóvel que alguns meses antes foi desocupado já esteja novamente locado.

Os rendimentos dos FIIs são os aluguéis pagos, já descontados os custos do fundo. Assim, todo mês o investidor recebe na sua conta da corretora o valor correspondente ao número de cotas que tem. Quanto mais cotas, mais vai receber daquele fundo. Além da consistência no pagamento dos aluguéis, os FIIs também têm a vantagem de terem esses rendimentos isentos de imposto de renda, o que não acontece com aluguéis recebidos de um imóvel tradicional, que são tributados. Ao descontar o IR, condomínio, IPTU, limpeza, manutenção, corretora, em geral o rendimento de um imóvel costuma ser menos interessante que o de um FII.

Por fim, é talvez o ponto mais relevante aqui, é a liquidez. Com certeza, o maior problema em comprar e deter um imóvel diretamente é a liquidez caso o proprietário precisa ou queira fazer outra coisa com o dinheiro. Vender um imóvel pode levar anos, e mesmo assim não há garantia de venda pelo valor desejado, é necessário que apareça um comprador. Já um FII não tem esse problema. Por ser negociado em bolsa de valores, o investidor consegue ver em tempo real a qual valor está sendo negociadas as suas cotas, e se decidir vende-las, recebe o dinheiro em dois dias úteis. Se tiver lucro, ele vai pagar IR sobre esse valor, como faria na venda do imóvel físico, mas não precisará pagar um corretor, pintar o apartamento, ou gastar com outras melhorias para realizar a venda.

Existem muito mais características que podemos usar para comparar essas duas formas de investimento no mercado imobiliário, mas os pontos levantados já nos dão uma ideia inicial de como o investimento em FIIs pode ser interessante. Isso não significa que investir diretamente em imóveis seja sempre ruim, mas é importante o investidor conhecer as possibilidades de investimento que se apresentam para realizar a melhor decisão.

Esse texto foi publicado pelo blog CDI – Conselho dos Investidores. Caso tenha interesse em aprender mais sobre investimentos, falar sobre o mercado, e investir melhor, entre em contato com a gente através do nosso Instagram @conselhodosinvestidores, ou pelo nosso site.

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